Ипотека с занижением

Как банки оформляют кредит, если продавец квартиры требует занизить сумму сделки, чтобы не платить налоги

Михаил хочет купить с помощью ипотечного кредита квартиру в недавно построенном доме. Продавец желает получить за нее 6 млн рублей (он приобрел ее в начале 2006 года за 3,5 млн рублей), но в договоре купли-продажи просит указать сумму в 1 млн рублей, «чтобы не платить налоги». Узнав, что Михаил покупает квартиру с помощью ипотеки, продавец чуть было не отказался от сделки, так как «банки требуют указывать в документах реальную сумму сделки». В конце концов продавец предложил Михаилу два варианта: либо компенсировать ему сумму налогов, либо «договориться с банком». Михаил предпочел второй вариант. Есть ли у него шансы?

ОТКУДА НОГИ

Давайте для начала попробуем разобраться, из-за чего весь сыр-бор. Дело в том, что, согласно налоговому законодательству, человек, продавший имущество, которым он владел менее трех лет (включая машины и квартиры), обязан уплатить 13-процентный налог на доходы физических лиц. Налогооблагаемая база от продажи недвижимости (жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики или земельные участки) определяется по выбору налогоплательщика одним из двух способов: как разница между суммой, вырученной от продажи, и суммой, уплаченной в свое время за приобретение недвижимости, либо как разница между суммой от продажи и 1 млн рублей (так называемый налоговый вычет). Разумеется, все суммы, как полученные, так и уплаченные, надо подтвердить документально.

В условиях роста цен на недвижимость от уплаты налога не всегда спасает даже первый вариант (очевидно, что вчера квартира стоила дешевле, чем сегодня), не говоря уже о втором. Скажем, если стоимость «однушки» — 2,5 млн руб лей, то вычет в размере 1 миллиона означает уплату 13-процентного налога с 1,5 миллиона. В итоге продавец должен будет отдать государству 1,5 млн рублей*13%=195 тыс. рублей. То же самое ждет продавца, если он докажет, что купил эту «однушку» в 2005 году за 1 млн рублей. Неудивительно, что продавцы квартир, приобретенных менее трех лет назад, предпочитают отражать в документах либо сумму, которую они уплатили за квартиру (если она больше миллиона), либо 1 млн рублей. Кстати, банкиры жалуются, что из-за плохой финансовой грамотности занизить сумму сделки часто просят и те, у кого недвижимость была в собственности более трех лет — просто потому, что слышали «чего-то там о налогах сверх миллиона».

РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ

До 2006 года банки неохотно шли на занижение стоимости квартиры в договоре и предлагали покупателю компенсировать продавцу сумму налогов к уплате. Потом конкуренция обострилась, и банки, по сути, стали содействовать укрывательству от налогообложения. Как это делается. В договоре ипотеки указывают «нужную» стоимость квартиры (в случае с Михаилом можно писать 3,5 млн, если у продавца есть подтверждающие документы), а остальную сумму отражают как расходы «на неотделимые улучшения» жилплощади (например, на ее ремонт или перепланировку). Продавец квартиры получает расписки от покупателя на сумму сверх «нужной». Расчеты производятся через сейфовую ячейку, и по банковским счетам продавца деньги могут не проходить. Значит, продавец «чист» перед налоговой инспекцией.

Отдельные банки при занижении договорной стоимости квартиры могут взимать с заемщика повышенные комиссии за выдачу кредита или повышать процентную ставку. Кстати, схема «неотделимые улучшения за N миллионов» используется не для всех видов ипотечных кредитов. Например, ряд банков не станет занижать стоимость загородного дома или коттеджа с земельным участком.

И еще важный момент. Пресловутый 1 млн рублей в целях налогообложения привязывается, во-первых, к объекту продажи (то есть если квартирой владели два собственника в равной доле, то каждый из них имеет право на вычет в размере 500 тыс. рублей), а во-вторых, к отчетному году: вычет распределяется между всеми объектами недвижимости, проданными в календарном году.

ПЕРЧИНКА НАПОСЛЕДОК

Еще один нюанс. Если сделка признается недействительной и договор расторгается, продавец возвращает покупателю сумму, отраженную в договоре, а покупатель продавцу — квартиру. Притом повышенные риски несет «неипотечный» покупатель квартиры, поскольку в случае с ипотечными заемщиками чистота сделки проверяется всеми участниками, риск потери права собственности застрахован, а банк и страховщик встанут на защиту интересов своего клиента. Поэтому покупателю, который покупает квартиру на «вторичке» с занижением стоимости в документах, необходимо застраховать титул (риск утраты права собственности) или как минимум проверить историю квартиры через соответствующие службы, например через Агентство гарантий безопасности в недвижимости.

Татьяна Макурова

Комментарии